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19:23:53 , Catégories: Ma ligne chaude (hotline)  

Réductions de loyer en cas de défauts

Comment calculer une réduction de loyer ? Combien demander ? Qu'est-ce qui est justifié et qu'est-ce qui ne l'est pas ? Dois-je sous-évaluer ou sur-évaluer mes exigences ? ... voici toutes les questions que je me suis posées lors de la procédure contre ma régie.

Le pire dans l'histoire c'est qu'il n'y a pas de règle fixe à ce sujet. C'est, à mon sens, avant tout une histoire de bon sens et de stratégie...

Il y a tout d'abord les tabelles de l'ASLOCA qui permettent de se faire une idée de ce que la jurisprudence a déjà accordé. Mais cela reste encore vague (et tout à fait contesté par les régies ... on ne s'attendait pas à moins).

Ensuite, il faut pondérer cela par rapport à sa propre situation ; la durée (moi je calculerais depuis le moment où le dommage s'est produit et non depuis le moment où il a été annoncé...), la gravitude (une douche qui ne fonctionne pas est plus grave qu'un détail cosmétique, de même, un store qui ne fonctionne pas dans une chambre à coucher est plus grave que s'il s'agit de celui du salon, ...), les antécédents, la cummulation, ... tous ces éléments influencent la décision.

Finalement, il faut savoir qu'à priori la défense du locataire (ASLOCA ou avocat) aura tendance à surestimer la réduction tandis que la régie fera l'inverse. Le tout se résumant donc à une histoire de stratégie ; il faut calculer une réduction assez haute pour nous contenter (on est d'accord, il n'est pas ici question de gagner de l'argent mais bien de compenser un préjudice enduré) mais pas trop afin qu'elle reste justifiée. A mon avis, il faut également pousser la régie à se poser la question suivante : "Est-ce que je perds plus d'argent en poursuivant la procédure et en investissant beaucoup d'énergie et de temps ? Ou bien, est-ce que ça me coûte moins cher de payer ce que réclame le locataire ?"
Il ne faut pas non plus oubiler que la régie tentera par tous les moyens de défendre ses intérêts ; elle ne voudra pas créer un précédent. Dans notre cas, la régie a longtemps refusé tout dédommagement pour les problèmes d'humidité, car potentiellement chaque locataire de notre immeuble pourrait ensuite se prévaloir des mêmes arguments. En revanche, pour les autres dommages particuliers à notre appartement, ils sont plus prompts à avouer leurs fautes.

Toujours par rapport à mon histoire, mon avocat a estimé (cf. stratégie d'estimation ci-dessus) la réduction à environ 2400.- sachant qu'un loyer mensuel s'élève à 1510.- pour un 4,5 pièces.
Dans le détail, ça donne :

  • 15% de réduction pendant 3 mois (les mois où les températures descendent au dessous de 10°C) pour les problèmes récurents d'humidité et de moisissure.
  • 10% pour les 2 mois où nous avions 2 stores (dans les chambres à coucher) qui ne pouvaient être descendus.
  • Et 5% pour le mois passé sans seuils de portes et avec des portes (intérieurs) qui ne pouvaient pas toutes fermer.

La régie a quand à elle estimé que toute réduction était abusive. Le directeur m'a dit textuellement "qu'il ne fallait pas rêver, je ne recevrais jamais l'équivalent d'un loyer" et que "dans tous les cas, si une réduction était réclamée, il ferait recours".

Au final, nous avons obtenu (la décision est tombée aujourd'hui !!!) la moitié de ce qui était demandé et la révision de tous les radiateurs (cf. problème d'humidité). Cependant la régie a refusé d'admettre toute responsabilité ou faute de leur part et dit que, s'ils nous versent cette indemnité (ce qui pour moi est déjà un aveu de "culpabilité"), c'est par pur esprit de conciliation et pour calmer les choses et parce qu'ils sont "monstre monstre gentils" ... mais bien sûr ... ;oD

Moralité : Le jour où les régies seront "monstre monstre gentilles" ... nous serons déjà tous propriétaires ;oD


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Comme qui dirait : "Jusqu'il y a peu je souffrais de schizophrénie et désormais nous sommes guéris." Je rajouterais même que j'ai l'impression d'être quelqu'un d'autre chaque jour. Je regarde les messages que j'ai postés la veille et je me dis : "Mais qui c'est le BOLET qui squatte mon espace d'expression !!!! Je vais lui faire passer la passion de la mycologie, c'te pleurotte de 12!" A ce propos, y'a quelqu'un qui peut m'expliquer pourquoi j'écris ça ?!?!?

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