Un parfum de Schizophrénie

Je sais qu'il existe des sites qui permettent de calculer en 2 clicks le montant qu'une banque est prête à vous accorder. Toutefois, il me semble important de comprendre les méchanismes qu'il y a là-derrière. C'est, à mon avis, le seul moyen de savoir de quelle marge de manoeuvre vous disposez et donc d'avoir les atouts en main lors de la négociation.

Il existe, à mon sens, deux manières (qui souvent se complètent ou se rejoignent) :

Selon la capacité financière :
Selon cette méthode, les instituts de prêt tentent de déterminer quel est votre capacité financière de remboursement du prêt (et ils calculent cela avec un taux d'intérêt pessimiste de 5%, pour être sûr de se couvrir aussi en cas de pépin). Concrètement, ils vont regarder vos revenus et voir quelle part peut-être consacrée au payement des intérêt et au remboursement de la dette. En règle générale, ils disent que ces dépenses ne peuvent, je crois, pas excéder 33% du revenu (le reste devant être consacré aux autres dépenses).
Prenons un petit exemple, pour un revenu annuel de 100'000.-, les intérêts ne doivent pas excéder 33'000.- (en réalité, un peu moins puisque ces 33'000.- comprennent aussi une part de remboursement de la dette). Cela correspond donc à un prêt de 660'000.- maximum. Attention, ces chiffres sont à prendre avec des pincette; les calculs sont souvent plus complexe, mais cela donne un ordre d'idée.
Attention, les banquiers sont souvent péremptoires dans leurs affirmations ("On vous prête maximum 660'000,- ... et on est gentils...") mais en réalité, ils ont toujours une marge de manoeuvre.
Mon conseil est donc de faire le même genre de calcul et de préparer vos arguments ("je vais être augmenté l'année prochaine, mon job est stable, c'est un domaine d'avenir, ...") afin d'augmenter ce montant, s'il n'est pas suffisant.

Selon la valeur du bien :
De l'autre côté, ils vont aussi calculer le montant qu'ils vont pouvoir vous prêter d'après le montant total du bien à acquérir. Admettons que vous voulez acheter une maison à 1Mio. Ils ne vous prêteront jamais la totalité des 1Mio. Ils vont exiger par exemple 20% de fonds propres et donc vous accorder un prêt de 800'000.-, pour autant que vous puissiez les financer (cf. point précédent).
Le hic est qu'ils vont être évidemment très prudents dans l'évaluation du bien. En effet, leur but est d'avoir une certaine sécurité, si vous deviez vous retrouver dans l'incapacité de payer les intérêts et que la maison devait être vendue. Leur évaluation sera donc probablement inférieure au prix du marché et donc au prix où vous estimez le bien.

Ce second calcul a pourtant moins de poids que celui sur la capacité financière. En effet, si vous avez les moyens de payer et que vous être un bon payeur, il est possible qu'ils vous accorde un prêt supérieur à leur estimation du bien.

Lorsque l'on fait une demande d'hypothèque, il y a un certain nombre de documents à fournir.

En voici une liste non-exhaustive :

• La première chose qui vous est demandée est une attestation de l'office des poursuites pour vérifier que vous êtes solvable. Si ce n'est pas le cas ou que vous avez de nombreux antécédents, je crains que la situation ne soit grandement compromise.
• Ensuite, on vous demandera une attestation de vos revenus (déclaration d'impôts ou certificat de salaire).
• On pourra aussi vous demander une attestation des fonds propres que vous souhaitez investir.
• Il n'est pas rare non plus qu'ils vous demandent si vous avez déjà d'autres prêts, leasings ou engagements financiers à votre nom.
• Finalement, on vous demandera des informations (et tout particulièrement le montant) concernant le bien que vous souhaitez acquérir ou construire.

Il est à mon sens primordial de bien se préparer avant de faire des demandes. L'idéal serait de garder quelques atouts en main et de les présenter dès que le banquier les réclamera. Ensuite, je peux m'imaginer que les banquiers n'aiment pas les surprises, alors évitez de cacher les faiblesses de votre dossier. Essayez plutôt de trouver une bonne argumentation pour vous justifier.

Mon conseil est donc de bien préparer un dossier (aussi sous forme numérique) que l'on pourra ensuite transmettre à plusieurs instituts afin de choisir le plus favorable.

Je n'ai pas l'ambition de devenir un spécialiste des hypothèque mais je profite de cette tribune pour partager les quelques expériences (par procuration) que j'ai pu faire à ce sujet.

Alors pour commencer, qu'est-ce qu'une hypothèque ?

Il s'agit d'un prêt financier accordé par une banque ou une assurance (à ma connaissance, ce sont les deux genres d'instituts habilités à accorder ce genre de prêts) pour l'aquisition ou la construction d'un bien immobilier.

En gros, vous n'avez pas assez d'argent pour payer vous-même intégralement une maison, alors vous demandez à une banque de vous prêter l'argent et vous payez des intérêts à la banque.

En Suisse, la plupart des propriétaires de maison ont une hypothèque ; cela a une raison avant tout fiscale, mais j'en parlerai dans un prochain post.

Pour conclure, les banques ne sont pas dupes et elles prêtent cet argent parce que cela leur rapporte. Si elles vous accordent un intérêt de 4%, c'est qu'elles ont pu emprunter (en simplifiant) cet argent à un taux d'intérêt bien plus bas.

Et voilà, cela me démangeait depuis un bon moment ... j'ai succombé ! J'ai acheté mon premier aspirateur automatique. Il s'agit d'un Roomba de iRobot.

Depuis quelques jours, ce nouvel élément peuple mon appartement. Je n'ai pas renoncé à la femme de ménage (eh oui, je fais partie des paresseux privilégiés qui ont une femme de ménage) mais cela me permettra de résoudre le problème des touffes de poils de chats qui se balladent dans mon appartement.

Pour l'instant je dois avouer être impressionné par son fonctionnement. Il s'est sorti comme un chef de l'enchevêtrement de pieds sous la table du salon (tout en ayant au préalable nettoyé tout cm2 atteignable), pas de problème avec les tapis et seuils. Seuls certains jouets de mon fils le laissent perplexe.
A voir aussi comment le chat va réagir.

Là où j'ai dû rire c'est quand, ayant retrouvé sa station d'accueil, il a "sifflé" un petit cri de victoire ... C'est vraiment des geeks qui ont programmé ce truc.
Autre détail à hurler, quand il se recharge, son voyant lumineux bat, un peu comme si c'était un coeur ... ;-)

Petit point négatif, il fait pas mal de bruit (moins qu'un aspirateur normal mais suffisement pour ne pas pouvoir bosser à côté ou même regarder la TV).

Et pour l'anecdote, je l'ai surnommé Jésus (prononcer "résousse"), car c'est mon homme de ménage (Je l'admets, ce n'est pas très politiquement correct vis-à-vis de mes amis portugais, mais c'est une réalité que toutes les femmes de ménages que j'ai pu avoir venaient de ce pays. C'est donc avec beaucoup d'affection que je le surnomme ainsi.). De plus, cela correspond bien à mon esprit iconoclaste ... ;-)

En commençant ce blog, je m'étais donné comme but d'écrire des articles de qualité (et pas forcément des remarques futiles sur mon moi quotidien) et surtout d'éviter au maximum les fautes d'orthographe et de grammaires (Ca c'est la honte ... un faute aussi grosse dans un post qui traite justement de cela !! ;oD).

Avec un peu de recul, je dois dire que cela n'est pas gagné. Mes articles sont truffés de fautes et je tiens à m'en excuser auprès de vous.
Loin de moi l'idée de me disculper mais j'aimerais vous faire part de ma frustration à ce sujet. En effet, même si je déteste tomber sur des textes avec des fautes (on voit toujours mieux les erreurs chez les autres que chez soi-même), il ne m'est pas vraiment possible de faire mieux.

La première constatation que je dois faire est que je suis incapable d'écrire correctement en français. Et cela est un échec personnel. En même temps, cela fait longtemps que j'avais perdu mes illusions. Heureusement, il paraît que mes articles plaisent à certains ... alleluja !
Ma seconde constatation est que le blog (en général) ne se prête pas vraiment à l'écriture soignée et corrigée. En effet, j'écris la plupart de mes articles "on the fly", sans réellement avoir / prendre le temps de me relire. J'aime cette spontanéité ... et cela m'ennuyerait de devoir me relire.
Finalement, certains me diront que je n'ai qu'à utiliser un correcteur d'orthographe. Seulement, comme je n'écris pas depuis les mêmes PC, difficile d'avoir tous les outils à disposition ... Voilà, en fait, ce qu'il me faut, c'est un outil qui aille télécharger mes anciens articles et les corrige ...

Ou bien, vous pouvez me signaler en commentaire les fautes qui vous écorchent les yeux ... ;o)